又一波“降价潮”？

7月初，俊发地产在保证老业主利益的前提下，对其旗下项目俊发•湾流海售价做出最高800元/㎡的调整，作为本土代表房企，俊发公开降价的举动似乎让昆明楼市嗅到了危险的信号，而紧随俊发脚步，北市区“5字头”的劲爆价格的出现，预示着昆明楼市又一波“降价潮”的袭来，而且相比上半年，势头更猛。

上周日，云南映象城市花园广场项目售楼部异常火爆，近千名购房者排队认筹，而项目的火爆则与其5900元/㎡的均价有关。

据腾讯房产了解，此次认筹的900套房源均为昆十中教职工团购房，价格5600—6500元/㎡，均价约为5900元/㎡，且每户有3个购房名额，且名额转让并无任何限制条件。但在今年5月24日，云南映象城市公园广场首次开盘是，项目住宅均价还维持在8000元/㎡的高价，仅2个月时间，每平方米2100元降价幅度实在让人难以置信。

云南映象5900元/㎡的团购价在吸引了大批购房者的同时，也给周边二手中介带来了发财的机会。据北市区某中介门店的工作人员介绍，靠近云南映象的二手中介手中或多或少的都有一些此次项目团购的房源，因为每个参加团购的昆十中职工家庭一般都消化不了3个购房名额，中介就将这些名额底价购买，再通过不同程度的加价转让给有购房需求的置业者。该工作人员还表示，中介所购买的团购名额转让费一般在10000—20000元不等，但转手便可翻一倍，最贵的团购名额已经炒到60000元左右。

但结合项目的区位及周边在售项目的价格来看，假设花60000元获得一个团购名额，按5900元/㎡的均价在云南映象城市花园广场购买一套100㎡的房子，没平方米均价也仅6500元。再看周边同区位的楼盘价格，俊发•盛唐城和广基•锦悦四季均价均在8000元以上，最贵的金尚俊园均价更是达到9200元/㎡，就算是以6480元/㎡起价入市的清水佳湖雅居成交均价也维持在7500元/㎡以上，云南映象城市花园广场仅“5字头”的均价可谓十分诱人。

北市区房价正处在崩溃边缘。5900元/㎡的价格比项目开发成本还低，亏本跑量显然是为了快速回收项目的开发投入，但这很有可能影响整体市场的预期，也将对周边项目的销售造成冲击，若其他开发商同时跟进的话，必将造成北市区房价的整体滑坡。

低价背后的营销高招

相信熟悉昆明楼市的网友一定知道，云南映象并不是一个新项目，项目一期2006年就已经面市，当时均价月2800元/㎡，而8年时间里项目开盘次数也屈指可数，但团购却很常见，最近一次团购就在去年，当8000元/㎡的内部团购价并未带来良好的成交。

其实从云南映象本次低价团购就能看出，房地产销售已经进入全民营销时代，再拘泥于市场客群导入，置业顾问售楼部现场杀客加电话追踪的传统营销模式，将丧失市场竞争力。

云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪指出，一直以来，云南映象的市场认可度都很高，且项目已经成为北市地标。项目之所以常常组织单位团购，为的就是能够通过单位购房者的口碑，向周边的亲朋好友进行宣传，而这种通过购房者之口宣传起到的效果，要比花大价钱在媒体做广告更直接有效。同时，张洪还表示，项目给予团购参与者超过其消化能力的名额，使得与这一批团购者相关的潜在消费力能够有效转化，就算团购名额被中介机构倒卖牟利，但通过中介特殊的营销渠道，也能够带动项目的销售。

其实这与开发商经常使用的“老带新的优惠”的营销手段差不多，但云南映象此举更像是一招“险棋”。张洪认为，北市区作为昆明发展较早，且相对成熟的居住区，区域房价一直领先昆明其他区域，在种区域打出5900元/㎡的超低均价，在获得市场关注的同时，肯定也顶着巨大的压力。

虽然此次低价团购非常成功，但在此之前，相信开发商自己对于降价也底气不足，而且还是如此大的降幅，若未能达到预期，必将对市场信心造成打击；同时，降价对于周边项目的冲击有可能会引发价格战，市场秩序恐难维持；当然，降价对于开发商自己的影响最直接，而且这种低于成本价的走量方式，对于开发企业的资金链也将造成冲击。

当然，云南映象此次低价团购的成功，之前的这些假设自然也不会成立，但对于开发商而言，“降价跑量”、“以价换量”并不是快速收回成本的最好手段，跳脱传统营销思维，与电商、渠道营销等专业机构合作，多渠道覆盖才是应对销售乏力的关键。