作为中国建设面向南亚、东南亚开放桥头堡战略的核心城市，昆明在近年迎来了跨越式发展，然而，距离打造国际化大都市的目标，昆明一直以来却都有一个短板。在世界城市的理论中，一个核心的指标就是——要成为国际化大都市必须具备区域金融中心的功能。由此，金融产业较为分散，发展相对滞后的昆明也一直有着自己的“金融中心”情结。在重庆、成都之后，谁能成为中国西部动力强劲的“第三增长极”，成为新昆明城市发展的迫切使命。

2011年4月29日，昆明建设区域性跨境人民币金融服务中心迈出实质性一步，昆明泛亚金融产业中心园区（下简称：金产区）建设启动。同年5月出台的《国务院关于支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见》明确指出：支持把昆明建成面向东南亚、南亚的区域性金融中心。这标志着相对于国家层面的国际金融中心上海和香港，昆明也成为了由国家提出建设的中西部地区第一个区域性金融中心。

昆明“金产区”由有此划定。

优势规划助力金产区快速发展

金产区位于昆明主城南市区，属于西山区管辖范围，毗邻广福路、前兴路、十里长街及二环、三环路，园区控制性详细规划面积约278.8公顷（4182亩），绿地率为20%，毛容积率1.71。园区布局为“一轴二片”，以日新路为轴，以北为金融主园片区，以南为配套设施片区。根据园区控制性详细规划分布图则所示范围，园区共划为66个地块，总用地面积为3179.85亩（未包含道路规划面积）。

作为新昆明“一湖四片”的核心区域，“金产区”的打造无疑成为新昆明建设最为重要的一环，“三步走”战略更为园区的未来指明了方向，为片区的发展保驾护航：第一步，从2010年~2012年，把昆明建成区域性跨境金融服务中心；第二步，从2012年~2013年，建成大湄公河次区域六国人民币金融服务中心；第三步，最终到2025年，昆明泛亚金融服务中心逐步形成。

在筹建及开发阶段（2012年~2015年），“金产区”一期规划开发约160亩土地，其中约100亩拟建设园区内的商业、五星级酒店及5A级写字楼聚集区。60亩将建成约120米高的5A级金融机构写字楼以及部分行政办公楼。二期规划开发约450亩土地。主要按规划条件建成数栋5A级写字楼以及部分行政办公楼、商业、住宅和相关配套设施，同时建成所有路网及绿化景观等，计划2014年底以前完成。三期则主要利用剩余土地资源，结合园区功能和产业发展需要，完善相关开发建设设施、环境等条件，计划2015年底以前开发完成。

而目前，“金产区”正处于筹建开发的攻坚阶段，取得的成绩有目共睹，众多优质项目的进驻、聚集让园区价值不断攀升。千亩大盘——润城、地标级商业航母——昆明西山万达广场、昆明首座智慧城市——广福城，加上蓝光·昆仑中心、COCO蜜城、奥宸·财富广场、西南海、公园1903等项目的扎堆，让“金产区”瞬间成为昆明楼市置业的首席热土。

2012年6月22日，润城·第一大道写字楼率先开盘，当日即热销80%；同年10月20日，蓝光COCO蜜城开盘，2000多名购房者齐聚售楼部，创造了两小时内销售3亿元的佳绩；而昆明西山万达广场以其无以伦比的建设速度与销售效率，不断震撼昆明楼市，商铺、精装公寓、写字楼产品的连续热销，再树片区标杆……全业态置业、投资热度不减，彰显了“金产区”的价值和潜力。

此外，随着润城高端商务集群的亮相和昆明西山万达广场、奥宸财富广场、公园1903、西南海等项目的逐渐呈现，让前卫西路片区初具形态。这些楼盘囊括了住宅、商铺、公寓、写字楼、别墅等地产项目几乎所有的业态形式，让片区呈现出多元化的健康发展趋势，它们在商业及商务配套方面各有千秋。也让“金产区”的商业配套、教育配套、医疗配套等得以迅速完善。

良好的发展前景、过硬的基础设施建设自然会吸引优质的企业。据了解，目前已有20余家金融机构意向入驻“金产区”，其中，重庆银行、重庆农村商业银行、安诚保险等3家金融机构已拟定在金产区内共建“重庆金融广场”，而南京银行、北京银行以及多家券商、保险等机构也意向进驻。此外，中国人保财险总公司准备整合旗下在昆机构，将统一入驻“金产区”。一个位踞昆明南城、面向桥头堡的区域性金融中心已雏形初现。

2016年以后，“金产区”规划进入发展提升阶段。将力争在较短时期内，形成产业规模并产生规模效益和集聚效应，同时，继续完善园区的投资环境，完善基础设施，大力引进优质金融后台服务等项目，做好园区内全面配套服务。

由此，一个规划清晰、功能明确、工作计划完整的新兴区域正在崛起，价值潜力不可估量。

标志项目促昆明“华尔街”雏形初现

除了良好的政策及硬件优势，金产区的软件优势也不容小觑。据不完全统计，绝大多数世界500强企业总部机构，均以金融中心作为商务办公的首要选址标准，昆明“金产区”也不例外。早在润城·第一大道金融总部写字楼及万达泛亚金融大厦面市之初，云南省能源集团、云南省温州商会和中建三局等一批行业龙头企业便已纷纷入驻。在低迷的市场环境下，仍然凸显出高端写字楼产品的旺盛需求。

今年，在昆明西山万达广场招商大会上，5000多家战略合作品牌强强联合，万达百货、万达亲子乐园、万达影城、大玩家电玩城、大歌星KTV、华润万家超市六大主力店，外婆家、玩具反斗城等众多时尚品牌强势入驻。这座万达全球第100店也将于2014年10月31日开业……南市区，这片未来的“昆明华尔街”让金产区所在区域是昆明商业价值新高地成为共识，而300米万达双塔和包括8个商务商业大道、11个高尚住区，涵盖有近40栋金融写字楼集群、180万平方米超大规模旗舰商业中心、20万人居城市高尚住区的千亩大盘润城的打造，已不单单标志了“金产区”的价值，更是昆明城市发展历程汇总的厚重一笔，当之无愧地成为了昆明的全新地标。

随着昆明金产区建设的不断完善，昆明的南二环到三环之间的环状带已经具备了上城、中城、下城功能布局的特点。金产区无疑就是金融聚集区，为下城；草海区域主要为高端住宅区，为上城。而润城高端商务集群所处的核心区则为金融配套区，因位于滇池路板块、广福路板块和官南板块交汇处，决定了其“中城”的定位，将担负起居住、工作、娱乐、休闲等多重功能，也将成为未来投资最为密集的区域。

然而，机遇的背后也伴随着风险。昆明目前城区内的项目开发仍以城中村改造为主，大多业态均为城市综合体，商业体量巨大。据云南省住建厅提供的最新数据显示，昆明目前已建成、正在建设和规划当中的城市综合体数量就达到了43个之多，商业体量已超过1000万平方米。而在未来5年，还将有超过1900万平方米商业面市，按照主城区人口进行平摊，算上现在存量，人均商业面积将超3平方米，这一数字超过了很多一线城市的人均商业面积。未来几年昆明商业地产供大于求的趋势也让商业去化、运营都越来越难。

从数据上看，由于在建和潜在供应量巨大，昆明商业地产面临过剩风险。并且存在商业产品结构不合理，如写字楼、商业综合体、五星级酒店这些业态遍地开花，这样会导致开发和投资的风险加大。同时，目前昆明很多商业产品开发水平较为落后，产品同质化严重且运营能力较差，也造成开发和投资的风险。而对于“金产区”，这片商业、商务最为集中的区域，风险自然也更大。

“金产区”利用自身优势，合理规划、设计，做好差异化、定制化的体验商业、商务，是当务之急。