在昆明的地产版图上，最先崛起的北市区和快速发展的南市区使得昆明房地产格局逐渐呈现“南北争霸”之势，其间，随着一批新建楼盘拔地而起，厚积薄发的昆明东市也加入了昆明楼市的区域格局战。相比其他片区的快速崛起，发展一度陷入停滞，且片区配套相对薄弱的西市区始终选择沉默。

但22年前，在国务院批准建立全国53个国家级高新技术产业开发区的的契机下，昆明国家高新技术产业开发区于1992年正式落户昆明西市，这片被寄予厚望的土地成为昆明西市发展的重要推动。

随后，为了配合昆明“99世博会”的顺利召开，“退二进三”、城中村改造等一系列城建举措出台，大量重污染企业外迁的同时，作为昆明城中村改造重点区域的西市区，城区面貌和区域品质快速提升。加之大量地产开发商的进驻，西市区的居住功能和居住氛围再一次得到深化。

但由于城中村项目改造体量往往较大，且西市区作为昆明城中村改造重点区域，城市综合体就成了承担西市区旧改项目地产商的开发主流，马街摩尔城、摩根道、人民路一号广场、保利•六合等城市综合体项目的次第崛起，让居住功能较为突出的西市区商业配套短板得到有效补强。

近年来，西市区每年活跃的地产项目均超过两位数，粗略计算，楼盘开发面积约在1500万方左右，位居昆明主城区之首。其中，大部分城中村改造项目都被定位打造城市综合体，西市区的商业地产放量超过300万平米，占昆明主城区商业供应总量的一半。

作为衡量城市发展水平的重要指标，商业地产的火热开发虽然昭示了西市区作为后起之秀的潜力与价值，但也暗藏着盲目冒进的发展隐忧。

首先，西市区作为昆明主城传统的居住区，众多地产商的进入势必整体拔高昆明西市的居住功能和人居氛围，但这类居住人群需要的并非大型商业配套，而是能够为日常生活提供便利的社区商业，就算西市区拥有相对集中的居住人口，也无法消化如此巨量的商业面积；

其次，西市区与昆明主城融合程度较高，且距离市区中心商圈距离最近，再加上便利的交通配套，多数西市区的居民还是愿意到市区传统商圈满足自己的消费、购物需求；

再次，昆明的城市综合体一直被诟病为同质化竞争严重，西市区也不例外。而且，西市区多数城市综合体都是“住宅+商业”的开发模式，社区业主无疑是项目的主力消费人群，如果没有能够区别于其他商业项目的特色，一般不会吸引其他片区的人流到此消费，相对单一的消费力组成，势必难以维持大型商业项目的正常运转。

对于西市区如此大体量的商业物业开发，昆明赢阁商业地产顾问机构总经理马原认为，开发商对于自身开发实力和城市综合体项目未来价值潜力的盲目自信，使得城市综合体成为西市区旧改项目的“最佳解决方案”。但商业地产不同于城市住宅，目标客群的投资选择面较宽。而且，同一板块内同种类型的地产项目相对集中，支撑项目运营的消费人群也相对固定，如果没有差异化特色与周边项目形成互补，势必造成恶性的同质化竞争。

不仅具备都市人日常生活所需的多方面功能，而且还集商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体，城市综合体被誉为“城中城”。但正因如此，城市综合体的筹建需要一定的人口基数支撑，而据2013年7月15日发布的《云南省人民政府办公厅关于推进城市综合体建设的指导意见》指示，2009年昆明市仅8个城市综合体的数字也将在2018年将达到100个以上，未来增量将接近2000万平方米，与此同时，城市综合体的集中出现，也带来了巨量的商业物业面积供应。

据不完全统计，未来5年内，昆明人均商业面积将达到3平方米，超过上海和香港，而据同策咨询研究部7月初发布的《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》显示，现阶段的昆明商业地产供应已明显出现过剩，商业地产的投资和开发风险也在持续加大。马原表示，在昆明多中心城市格局的规划指引下，拥有超强板块配套补强职能的城市综合体将成为西市区建设主城副中心的有效支撑，但如果同质化竞争导致西市区商业地产陷入千城一面，再多的商业集群聚集，也只是一个个失败案例的堆叠。